案情：年09月李某与顺昌房地产公司签订总额为万的商品房买卖合同，李某缴付了首付款30万，并向某商业银行按揭贷款70万，双方办理登记备案手续。支付首付款并办理按揭贷款手续后不久，李某因为生意失败，家庭变故等原因无力继续偿还按揭贷款，银行依照之前与开发商间保证合同约定，从开发商保证金账户划扣了剩余按揭贷款。年09月顺昌房地产公司向法院起诉，以李某根本违约为由，要求解除双方之间的商品房买卖合同。

众所周知，形成权有单纯形成权和形成诉权，单纯形成权既可以以通知的方式行使，也可以以诉讼的方式行使，而形成诉权只能以诉讼的方式行使。商品房买卖合同的解除权属于单纯形成权。在此双务合同中无论法定解除权还是约定解除权产生后，并不必然导致合同的解除，须经解除权人依法行使解除权才能发生合同解除的效果，对此《合同法》第九十六条进行了明文规定。解除权人行使解除的通知，自通知到达意思受领人即生效，对方有异议的应当在收到解除通知之日起3个月内提起诉讼或者仲裁，作出解除通知的一方获得的胜诉判决为确认判决，系对解除通知的确认，溯及解除通知作出之日。当然解除权人也可以不以通知方式，而是一上来以诉讼的方式代替通知，作出解除的意思表示。

依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。结合本案的案情，“解除权发生之日”应当为李某未支付按揭贷款，银行从顺昌公司账户划扣之日起的经过催告的合理期限。因为顺昌公司未能积极行使权利，未能举证其在诉讼之外以通知的方式行使过解除权。直至诉至法院请求解除合同，因此早已经超过了一年。解除权适用除斥期间，不发生中止、中断、延长的效果，顺昌公司的解除权依照法律规定已经消灭。同时，对于法院在案件审理过程中可否主动适用除斥期间经过，对此主流观点也是肯定的。

于是乎，如果严格按照《商品房买卖合同解释》第十五条的规定，顺昌公司的解除权消灭，诉讼请求应不予支持，法院可以向顺昌公司释明变更其诉讼请求，让其请求李某支付剩余70万价款。但此时的李某由于经济和家庭生活陷入困顿，无心出庭应诉。顺昌房地产公司因为整个项目还存在其它问题待解决，也尚未能给业主办理房屋产权证，因尚未登记确权的情况下又无法拍卖、变卖。实际处理结果就是顺昌公司只能等待项目验收并办理产权登记手续以后，再行起诉要求李某支付剩余70万价款，如果李某拒绝或者没有支付能力，则只能申请拍卖变卖并支付不菲的诉讼和执行费用。义务总是以履行可能为前提，如果此时仍然机械的适用《商品房买卖合同解释》第十五条的规定，除斥期间经过，不予支持顺昌公司的解除合同的诉讼请求，此时我们发现这对于当事人的权利救济是非常不经济的。

因此对于商品房买卖中法定或者约定解除权的除斥期间经过，可否依照《商品房买卖合同解释》第十五条的规定，以解除权除斥期间经过，不支持解除合同？即在个案中会存在对当事人权利的救济、诉讼效益考量也就是公正、效益与法的秩序之间价值权衡的考量。笔者注意到对于类似个案情形的法律适用有地方法院采取了谨慎态度。在广东省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条规定，人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。并要求地方法院根据实际情况层报至广东高院。因此，对于个案类似特殊情形的处理有待法律规定进一步明确。

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