乐居财经朱雅文发自上海

“顺昌路：一个对话的机会”，近日一场于办公楼宇中举办的城市展览，让中海跨界成了策展人，同时，也让它在上海的城市更新故事有了讲述者。

顺昌路，这条上海老街的另一边，便是中海年落子黄浦区的重磅项目——建国东路项目。投资超过亿，它不仅是中海上海迄今投资最大的项目，也为黄浦区最大的成片旧历改造项目。

近日该项目公布规划，一期将建设两栋44层米超高层塔尖豪宅，一栋30层高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅。

住宅、商办、社区配套……开发类似这样的超大体量城市更新项目，已成为近几年中海在上海中心城区倾力布局的方式。

黄浦城央与普陀真如副中心造城

年，中海与上海黄浦区政府签订协议，作为实施主体对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目进行开发建设。

建国东路旧改项目位于黄浦的核心区域，北面为新天地、东面是黄浦老城厢，预计涉及约4万人口搬迁。这一项目，将是中海第一次涉足历史风貌保护，区域内十多座文保建筑，对这个上海城市更新老手来说也是一次十足的挑战。

中海在年初入上海时，便以黄浦区旧改起家，其城市更新的第一站为黄浦区海华花园，该项目不仅是国内首个棚户改造案例，也是中国首批城市更新项目。此后中海也从黄浦打开城市版图，先后开发了海兴广场、海丽花园、海丽大厦、海悦花园、中海国际中心、中海建国里等项目。

从年开始，中海的另一个中心选择了普陀。而入局普陀真如城市副中心，也是中海在上海城市更新的另一次主动出击。

普陀红旗村年启动旧改征收，年10月，中海联合体以93.99亿元拿下红旗村四宗旧改地块，中海持股项目公司70%股权。年，中海联合体再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。此次拿地后，红旗村全部旧改地块，已落入中海联合体手中。

当年，中海地产拿下普陀红旗村地块前，其集团总拿地金额为多亿，而单拿下真如这一地块就耗资近百亿。有业内人士指出，其作为相对保守的房企，愿意花近百亿进行投资，说明了对此地块核心价值的认可。

该项目地块的要求十分严格，需配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，商办项目全部自持。产业上需引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等企业。

从这些规划要求中可以看出，政府对该地未来前景十分看重，彼时真如成为城市副中心已近20年。但与徐家汇等上海其他城市副中心相比，发展速度明显落后。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当初是希望长实能对真如的快速发展有一个提升作用，但实际开发速度比较慢的，因此通过引进国企或央企去进行一个快速的改造。

中海也确实不负众望，与李嘉诚在此十年几乎按兵不动不同，中海普陀真如红旗村旧改后的商品房中海臻如府，年8月首期开盘，距拿地到首开仅用了10个月。

部分项目前期去化承压货倾旧改

自年进军上海后的近30年，中海地产在上海布局了打浦桥、新静安中心、徐汇滨江、长风等板块。

让中海一战成名的是年斥资70亿拿下的长风地王，击败保利、绿城、仁恒等房企，中海拿下了这幅当时全国的总价地王，该地块楼板价达到了元/平方米。

不过在年后，中海在上海的土地市场并不活跃，年中海地产相继拿下松江小昆山、奉城等住宅地块近30万平方米可售面积后，其在上海的土储荒有所缓解。

从中海近期的几个项目看，年拿地的项目，没有达到“归来之作”的突围效果，其项目前期开盘去化并不理想。据上海乐居网在售信息显示，中海目前在上海在售项目有中海戈雅园和中海阅麓山。

据悉，这两个项目的前期首开均较冷。中海阅麓山分三期开发，一期中海九峯里玉苑于年首开。据网上房地产的信息，该楼盘套房源，目前仍有多套在售。同年首开的中海戈雅园套房源，目前也仍有近套在售。

有业内人士指出，除了利润率的考量，如果在一线城市缺位太久，市场占有率肯定会受到挤压，届时重返市场，竞争将会加剧。

中海今年上半年新增20幅土地，新增总建筑面积达万平方米，但截止今年目前为止，中海在上海未有新收入地块。

近3年中海在上海主要涉足中心城区两大超大体量城市更新项目后，未来中海在上海将有70余万平方米可发挥空间，其住宅布局也将倾向旧改项目。

知名地产分析师严跃进表示，城市更新项目开发周期比较长，同时它也有较多的自持项目等。中海凭借央企的身份，实际上后续的成长空间会比较大，在城市更新方面优势也将比较明显。

深耕上海中海“里”系当头

中海在年回归上海市中心，彼时有声音称中海是要向“一线之王”进发。

过去几年间，中海在一线城市的权益销售额不断提高。去年，中海在四大一线城市销售额超过亿元。在上海，据克而瑞房企销量排行榜数据，年中海以.6亿元的权益销售金额坐稳销冠。

其今年截止目前的成绩依然亮眼，年前10月在上海区域权益销售额达.11亿元，位居第二，仅次于融创。

其行政总裁张智超在年中期业绩会上表示，中海将坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。“一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强”。

作为中海长期布局的一线城市，上海目前在建项目有三个，除普陀真如红旗村项目外，其余两个均为中海的“里”系住宅，分别为中海汇德里和中海建国里。

两项目销量均较可观，截止年底，中海建国里累计销售亿元，中海汇德里累计销售61亿元，两项目均预计在年内竣工。

除目前在建的“里”外，云麓里、九峯里均为中海地产为上海打造的海派范住宅。

在上海重点布局高端产品线，足以看出中海对上海的厚望，未来中海如何从上海的城市更新中韧性破局？乐居财经将持续
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